Zmena územného plánu – Aktualizácia č.1

Zmena územného plánu v Čataji po 23 rokoch

VZN 69 /2025

Na začiatku treba povedať, že v Čataji sa o územnom pláne nikdy veľmi verejne nehovorilo. Obyvateľov Čataja veci verejné nezaujímajú a ani sa nestarajú čo a ako sa robí. Na stránke obce visel výkres s územným plánom z roku 2002 . Pred obecnými voľbami 2022 poslanci, ktorí končili, odklepli zmenu územného plánu z dôvodu umiestnenia ČOV a trafostanice . Po strastiplnej ceste rôznych vybavovačiek a nesúhlasných stanovísk úradov sa obec Čataj dopracovala k zmene územného plánu v roku 2025.

Je nutné podotknúť, že nebolo všetko s kostolným poriadkom. Občania vlastne o plánovanej zmene nevedeli a nikdy v rokoch 2022-2025 obecným úradom neboli informovaní normálnym ľudským (dedinským) spôsobom. Takpovediac „zmosta doprosta“. Samozrejme okrem zákonného vyvesenia tlačovín na úradnej tabuli obce cez Vianoce 2023 a aktuálne na konci októbra 2025. Či to stačí na komunikáciu o najväčšej zmene územia za štvťstoročie, necháme na názor čitateľa.

Zmena územného plánu nastala v podstate pre nutnosť začleniť Čističku odpadových vôd z Kaplnej,Igramu a Čataja pri plánovanej kanalizácii (ak Boh dá…) do areálu poľnohospodárskeho družstva Rovina Čataj.

Schválené VZN69/2025 obsahuje zmenu Územného plánu – Aktualizácia č.1 a prináša do Čataja možnosť výstavby asi 110 rodinných domov v centrálnej časti obce. Podľa priloženého výkresu je zrejmé, že zahusťovanie územia medzi ulicami Hlavná/Záhradná a Záhradná/Športová vytvára množstvo otáznikov, ktoré zástupcovia obce na čele so starostkou Martou Tušovou dnes nevedia zodpovedať.

Ak sa pozrieme na vzniknutú situáciu podrobnejšie, môžeme konštatovať, že prevažná väčšina terajších obyvateľov má málo informácií k posúdeniu zmeny. Navyše je rozpor v tom, čo je nakreslené, a čo je vedením obce prezentované pri realizovaní zmeny. Dotknutí obyvatelia troch ulíc mali byť už na začiatku procesu preukázateľne oslovení, Je v súlade so zákonom vyvesiť oznam na úradnej tabuli. Z hľadiska morálky je v takomto prípade táto komunikácia nepostačujúca . Zvlášť, keď ide o zásah do majetkov dotknutých vlastníkov. Mnohí si zmenu neželajú a chcú zachovať záhrady.

Samozrejme je tu aj iná časť majiteľov, ktorí sú radi, že švihnutím čarovného prútika zrazu majú na konci pozemkov stavebné parcely o rozlohe 500m2 v hodnote niekoľko desiatok tisíc €. (že by 60-80 000 €?)

V plániku veľkosti A4 je medzi ulicami v záhradách všetko jasné a zrozumiteľné. Bude tam cesta- ukľudnená komunikácia funkč. trieda D1, elektrické siete a osvetlenie, verejný vodovod, kanalizácia, trafostanica, distribučný plynovod a už asi chýba iba slávnostná tabuľa lemovaná zlatom „Vítame Vás na začiatku vjazdu do novej ulice“.

Krásna budúcnosť, čo viac treba.

Lenže je tu aj to, čo sa nepovedalo: nič z toho tam pravdepodobne nebude!

– Samospráva obce Čataj totiž vôbec nepočíta s výkupom pozemkov na vybudovanie cestnej komunikácie v úseku Hlavná/Záhradná a Záhradná/Športová. Podľa vyjadrenia predstaviteľov samosprávy obce boli nakreslené a naplánované cesty len na výkrese a možno len z dôvodu povolenia zmeny na územnom pláne vyšším orgánom.

– Obec Čataj zrejme taktiež nepočíta ani s výstavbou verejnej kanalizácie a všetkých verejných inžinierských sietí v daných úsekoch.

Všimnime si nasledujúci obrázok.

Na lokalite pri cintoríne je nakreslený úzky pás vedľa cintorína. Je to cesta, ktorá povedie od futbalového ihriska cez 7 parciel, ktorým nie je umožnené použiť svoje pozemky na výstavbu rodinných domov. Je vôbec normálne túto cestu zakresliť do územného plánu s vedomím, že zrejme nikdy nebude realizovaná. Načo by niekto z majiteľov pozemkov dal čo i len jeden meter na výstavbu. Prečo táto cesta nebola nakreslená na obecný pozemok (t.j. cintorín), kde OU Čataj môže bez problémov cestu urobiť a aj všetky iné veci (kanalizácia, vodovod, plyn, elektrina, verejné osvetlenie) a platiť napríklad z eurofondov. Prečo? Lebo to tam za tie roky prípravy nikoho nenapadlo, respektíve asi sa nechcelo, lebo by s tým bola práca. Nuž výsledok znie – naplánujeme, schválime a občan „staraj sa“.

Takže : predtým ako niekto vôbec začne uvažovať o stavbe rodinného domu v záhrade by si mal ujasniť čí :

– je reálne aby si noví majitelia (alebo terajší vlastníci) po vzájomnej dohode dali urobiť cestu spoločne na vlastné náklady a na vlastných pozemkoch a zaplatili zo svojho všetky zakreslené vymoženosti uvedenej schémy záväzných častí Aktualizácie č.1 UP? Odpoveď je nie.

-Sedliacky rozum napovie, že hociktorý novopostavený dom na konci záhrad bude mať vlastnú čističku odpadových vôd, vlastný súkromný vodovod , vlastný prívod elektrickej energie, plynu, telekomunikačných káblov a pod. z Hlavnej, Záhradnej, alebo Športovej ulice

-každý majiteľ bude asi musieť vybudovať súkromnú cestu pozdĺž stojaceho domu v dĺžke cca 80 metrov/ širokú cca 2,5m pre vjazd do garáže, alebo pred novopostavený dom na konci záhrady. Pre lepšie pochopenie uvedieme že, sú to 2 áre z 10 árového pozemku terajšej rozlohy (zrejme zelenej plochy, ktorá sa zmení na betónovú alebo dlažobnú plochu).

-je isté, že žiadna takto vybudovaná cesta nebude vhodná pre vjazd nákladného auta (napr.cisterny pre vývoz žumpy), takže predpokladajme, že je isté, že v Čataji vznikne časom asi 110 betónových komunikácií širokých minimálne 2,5 metra.

Suma sumárum : Dajme na pľac čísla v katastrofickom výpočte . Spoločne stavebníci vybudujú dohromady 8,8 km dlhú jednosmernú cestu so šírkou 2,5 m a s rozlohou 22 000 m2 ( 220 árov). Je to vzdialenosť Čataj-Senec. Je to 220 árov na výstavbu 44 rodinných domov na 5 árových pozemkoch. A množstvo použitého materiálu pri 20 cm hĺbke, aby sa cesta nepokazila hneď po prvej zime? Neuveriteľných 4 400 kubíkov štrku, 1100 nákladných aut vezúcich na korbe 4 m3 materiálu. Zdá sa toto niekomu normálne? SCIFI ? Nie – možná realita v budúcnosti! Je to kandidát na zápis do Guinnessovej knihy rekordov.

Z tragicko-úsmevno-realistického výpočtu je jasné, ako je rozhodnutie ponechať všetko na jednotlivého občana bez pomoci obce absurdné a naozaj to tak môže byť. Každý bojuje za zeleň a my v Čataji to robíme úplne naopak. Zdevastujeme najkrajšiu časť dediny rozdrobením na maličké pozemky? Klimatická zmena (horúčavy sú stále častejšie) nebude spôsobovať v Čataji abnormálne teplo a nedostatok vody. Životné prostredie – tam to nezaujíma nikoho? Načo je potom ten úrad, ktorý má slúžiť občanom?

Ak naozaj začne nová výstavba v záhradách, čo je celkom možné, relatívne v krátkom období sa z celkom čistej zelenej zóny, vhodnej pre pokojný dedinský život a pestovanie zeleniny a ovocia stane bývanie typu satelitného mestečka blízko Bratislavy. Také malé/veľké stavenisko v centre dediny a susedia po výstavbe budú môcť komunikovať takpovediac z okna do okna.

Čerešničkou na torte je názov plánovanej komunikácie v uvedenom pláne ako „ukľudnená komunikácia“, ktorá podľa predstaviteľov obce nikdy nebude vybudovaná. Ako nazveme tých nekonečne veľa príjazdových cestičiek k budúcim rodinným domom? Súkromné ukľudnené komunikácie? Každá z nich znamená vecné bremeno pre obidvoch majiteľov. A každý pochopí, že vecné bremeno na pozemku nie je jednoduchá vec v spolunažívaní ľudí.

Po zhotovení týchto súkromných príjazdoviek do budúcich domovov v záhradách každý stavebník získa remeselné zručnosti a bude dobré založiť firmu na výstavbu cyklotrás s veľavravným názvom “ Čatajské ukľudnené komunikácie s.r.o.“

Výstavba domov v doteraz pokojnej lokalite bez hluku dopravných mechanizmov, prachu a skládok stavebných materiálov zmení život v Čataji.

A sú tu ďalšie otázky. Napríklad : Ako vlastne budú nákladné autá privážať/odvážať stavebný materiál, alebo vykopanú zeminu cez úzke dvory už stojacich domov?

-Ako sa zmenia vzťahy medzi susedmi s vôľou stavať, alebo nestavať v záhradách? Ak jeden majiteľ postaví v záhrade jeden dom, ovplyvní tým využitie záhrady piatim susedom (zľava, sprava, zľava naproti, sprava naproti, v strede naproti)

– Ako bude postupovať samospráva obce vzhľadom na stavebný zákon 25/2025 v rámci verejnoprospešných stavieb na nových stavebných parcelách v zriadení vecného bremena pri výstavbe napr. kanalizácie, vodovodu, elektriny, plynu ak ju nakoniec vôľa občanov prinúti konať v ich záujme.

– Aký dopad bude mať tak rozsiahla zástavba na životné prostredie, čistotu spodných vôd ? Ako sa bude žiť v záhradných rodinných domoch ak tam nebude vybavenosť iných ulíc Čataja s celým sortimentom služieb poskytovaných obcou Čataj?

Je vidieť, že to nikto dôkladne nepremyslel a nedomyslel. Neexistuje ani žiadny plán do budúcnosti, ktorý by sa týmto zaoberal. Príčina je jasná – veď to vyzeralo všetko tak jednoducho a bolo to len „akože“! Bohužiaľ nie je to pravda. Je to už teraz obrovský problém! Čo s tým teraz?

Záchrana možno príde o rok. Blížia sa voľby v roku 2026. Dúfajme, že nový starosta, ktorý vzíde z týchto demokratických volieb bude mať vzniknutú situáciu vo volebnom programe, pretože je treba ju okamžite riešiť samosprávou obce a nie nechať všetko iba na občana.

Je toho príliš veľa na krátky článok a nemôžeme obsiahnuť celú problematiku tejto zmeny územného plánu obce Čataj. Vznikol bez preukázateľnej vôle a súčinnosti občanov Čataja, ktorých sa zmena bytostne dotýka.

Téma sa všeobecne zľahčuje aj úradom aj občanmi : „Veď, to len keby náhodou. To nikdy nebude!„. Lenže vidina zisku v množstve desiatok tisíc eur za predaj konca záhrady je neodolateľne lákavá. To nie je iba o tom, že „darujem dcére alebo synovi, poprípade vnukovi alebo vnučke“. Tu sa nehrá o fazuľky, tu sú pohodené na zemi v záhrade tisíce €. Treba ich iba zodvihnúť. Je zaručené, že sa nájdu zdvíhači.

V žiadnej dedine naokolo sa také zahustenie s povolením výstavby rodinných domov medzi ulicami v záhradách neurobilo. Prečo to musel byť zrovna Čataj vie len ten, kto to spôsobil a 6 poslancov miestneho zastupiteľstva hlasovaním 3.11.2025.

V obci sa nachádzajú aj iné lokality a v dedine sú aj čisté plochy tzv. zelené lúky , oveľa vhodnejšie pre výstavbu rodinných domov. Majú výmery pozemkov 20 árov a viac, ktoré do zmeny územného plánu neboli zahrnuté, hoci by si to ich majitelia želali. Zrejme si to neželal niekto z úradu.

Čo povedať na záver ? Na začiatku to mala byť vraj len úprava územného plánu z dôvodu výstavby ČOV pre kanalizáciu niekde na konci dediny. Nebolo rozumnejšie požiadať počas všetkých tých rokov realizácie zmeny Územného plánu obce Čataj, aktualizácia č.1 o dotáciu z eurofondov s predloženým a vypracovaným komplexným plánom na výstavbu nových ulíc v lokalitách Hlavná/Záhradná a Záhradná/Športová? Odpovedzte si sami. Keby bolo keby, boli by sme v nebi… Keby bolo iné vedenie obce? Koľko vlastne bolo podaných žiadostí na úrady o finančnú pomoc… Bez komentára.

Otvorili sme Pandorinu skrinku? Vypustili sme džina z fľaše? Dúfajme, modlime sa, že nie!

„Jaj, aha, kanalizácia?“. To už je však iný príbeh… Budeme sa tomuto spiacemu projektu určite opätovne venovať. Dúfajme však, že už nie štýlom, ktorý bol popísaný v tomto článku. Obecný úrad by určite nemal konať bez vedomia a vôle občanov Čataja. Možno sa nakoniec zvolá aj verejná schôdza, či?…

Samozrejme budeme radi ak na našich stránkach vyjadríte svoj názor na Zmenu územného plánu a VZN 69/2025. Čím viac názorov budeme môcť publikovať (kladných/záporných), tým Čatajania získajú väčší prehľad o tom, čo si občania myslia.